惠誉：美国88%的地区房价被高估，平均高估近10%

　　根据惠誉周三发布的一份新报告，今年第二季度，全美房价被“高估”了9.4%，这意味着它们的价格与房地产的实际价值不符。由于房价仍在上涨，该评级机构表示，预计未来几个季度“估值过高的情况仍将存在”。

　　据凯斯-席勒美国全国房价指数（Case-Shiller U.S． National home Price Index）显示，尽管今年30年期固定抵押贷款平均利率一度超过8%，但美国房价在今年1月至9月期间飙升了6.7%。全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，11月份所有类型住房的二手房价格中值连续第五个月上涨，同比上涨4%，至38.76万美元。

　　惠誉还预计，明年全美房价将上涨至多3%，2025年将再上涨2%至4%。该评级机构在周三的报告中写道：“这将继续影响人们的负担能力，尤其是对入门级购房者和首次购房者来说，从而抑制需求。”

　　惠誉发现，由于房价上涨和抵押贷款利率高企，第二季度88%的美国大都市统计区（metropolitan statistical area，MSA）的房价被高估。超过一半的大都市统计区的房价被高估了10%或更多。前三名不是像纽约或洛杉矶这样的大城市，而是南卡罗来纳州的查尔斯顿、德克萨斯州的埃尔帕索（El Paso），以及新泽西州的卡姆登（Camden）。

　　过去几年，美国房价上涨和抵押贷款利率上升共同摧毁了人们的住房负担能力。NAR的数据显示，10月份美国人的月平均抵押贷款还款额较上年同期增长10.6%，至2259美元。相比之下，同期美国家庭收入中位数仅增长了2.1%。

　　由于抵押贷款利率仍高于6.5%，而2022年1月仅为3%，NAR的住房负担能力指数已降至91.4。考虑到任何低于100的水平都意味着普通美国家庭买不起中等价位的房子，这并不是什么好消息。

　　房屋负担能力持续下降的原因并不神秘。正如惠誉周三解释的那样，“持续的高抵押贷款利率环境和持续上涨的房价压力”，再加上现有住房的“供应停滞”，已经造成了一个遥不可及的住房市场。

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责任编辑：于健 SF069